《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定，業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費需要基于正當理由。司法裁判中對正當理由的認定要從嚴把握，一般限于物業(yè)服務企業(yè)不履行物業(yè)服務合同，或者履行合同存在重大瑕疵。
業(yè)主拒交物業(yè)費是否基于
正當理由的認定
從合同法理的角度而言，合同一方抗辯權所賴以產生的法律基礎是誠實信用原則，在合同中賦予一方抗辯權就是誠實信用原則的具體體現。
誠實信用原則對抗辯權的指導作用主要體現在三個方面：
1、根據誠實信用原則，如果發(fā)生特殊情況使當事人之間的利益關系失去平衡時，應當進行調整，使利益平衡得以恢復，由此維持一定的社會經濟秩序。
2、誠實信用原則要求合同的雙方當事人應當彼此尊重對方的利益，并建立密切的協(xié)作關系。
3、誠實信用原則允許當事人行使抗辯權，但不得濫用這項權利。因此，在司法實踐中，判斷業(yè)主拒交物業(yè)費是否基于正當理由，主要通過審查業(yè)主的拒交行為是否基于誠實信用原則而作出判斷。
《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定的“正當理由”，應當限定在物業(yè)服務企業(yè)不履行物業(yè)服務合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者業(yè)主不交費用是基于正當的、合理的理由，才能構成業(yè)主拒交的“正當理由”。
二.以下四種情況業(yè)主可以拒交物業(yè)費
1、因為房屋質量問題還未交房，物業(yè)費是由開發(fā)商繳納；
2、物業(yè)公司未履行物業(yè)合同服務責任的，且有有力的證據；
3、物業(yè)公司提供的服務質量明顯達不到物業(yè)合同約定的標準（不以單個業(yè)主的感受為標準）；
4、物業(yè)公司擅自增加的收費項目、擴大收費范圍、提高收費標準的。
三.這幾個誤區(qū)一定要避開！有的物業(yè)費不能拒交
1、未居住使用可拒交物業(yè)費，錯！
根據《物業(yè)服務收費管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)費一般包括清潔衛(wèi)生費用、綠化養(yǎng)護費用、秩序維護費用、物業(yè)共用設施設備的日常運行及維護費用等。
所以，就算你買了房沒有入住，同樣不能拒交小區(qū)的物業(yè)費（物業(yè)明確指出不交鑰匙可以不交物業(yè)費的除外）。
2、未簽物業(yè)合同可拒交物業(yè)費，錯！
根據《物權法》和《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，業(yè)主委員會的決定對業(yè)主具有約束力。
所以，只要業(yè)主委員會同意了與物業(yè)管理公司協(xié)議中的條款，且業(yè)主事實上已經接受了物業(yè)公司所提供的物業(yè)服務，就應按照實際發(fā)生的服務向物業(yè)公司繳費。
3、原業(yè)主欠費可拒交物業(yè)費，錯！
根據《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。若房屋產權發(fā)生交易后，原業(yè)主所欠的物業(yè)費須及時補交，否則將影響新業(yè)主的正常居住。
法律依據
1、《民法典》第944條：業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受（如空置房）或者無需接受（一樓不用電梯）相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。
業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。
2、《物業(yè)管理條例》第42條：業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。
3、《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》——
第五條：物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。
業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應予支持。
第六條：經書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
